Hipoteca fija, variable o mixta: cuál elegir
Elegir entre hipoteca fija, variable o mixta es decidir quién asume el riesgo de que suban los tipos de interés: tú o el banco. No hay una opción mejor en abstracto; hay una que encaja con tus ingresos, tu colchón y el tiempo que tardarás en pagar. Aquí tienes las tres con números.
- Fija: misma cuota siempre. Pagas un tipo algo mayor a cambio de certeza.
- Variable: Euríbor + diferencial, revisada cada 6 o 12 meses. Barata si los tipos bajan, cara si suben.
- Mixta: fija unos años y variable después. Protege la etapa en la que más debes.
- Compara siempre con la TAE y con escenarios de Euríbor distintos, no solo con el tipo de hoy.
- Cuanto más largo el plazo y más ajustado el presupuesto, más sentido tiene fijar el tipo.
Cómo funciona cada una
- Hipoteca fija: el tipo de interés se pacta al firmar y no cambia en toda la vida del préstamo. Tu cuota es la misma el primer mes y el último.
- Hipoteca variable: el tipo es Euríbor + un diferencial fijo (por ejemplo, Euríbor + 0,8 %). Cada 6 o 12 meses se revisa con el Euríbor vigente y tu cuota sube o baja.
- Hipoteca mixta: tipo fijo durante un primer tramo (normalmente de 3 a 15 años) y variable el resto. La explicamos a fondo en cómo funciona la hipoteca mixta.
La misma hipoteca en distintos escenarios
Préstamo de 200.000 € a 25 años. Fija al 3,0 % frente a variable con Euríbor + 0,8 %, suponiendo que el Euríbor se mantuviera en cada nivel durante todo el plazo:
Cómo leer esa tabla
La fija cuesta lo mismo pase lo que pase. La variable es más barata mientras el Euríbor esté por debajo de un punto de equilibrio (en este ejemplo, algo más del 2 %) y más cara por encima.
La pregunta útil no es "¿qué hará el Euríbor?", que nadie sabe, sino "¿podría pagar 1.146 € si el Euríbor volviera al 4 %?". Si la respuesta es no, o es sí pero sin margen, la variable pura no es para ti. El Euríbor ha pasado en muy poco tiempo de valores negativos a más del 4 %, así que ese escenario no es teórico.
Hipoteca fija: para quién tiene sentido
Encaja si:
- Tu presupuesto no aguanta subidas de 100-200 € al mes.
- El plazo es largo (20 años o más) y quieres certeza durante todo él.
- Prefieres planificar y no seguir la evolución de los tipos.
Lo que cedes: si los tipos bajan mucho, seguirás pagando tu tipo. La salida es negociar una rebaja con tu banco o llevarte la hipoteca a otro (novación o subrogación).
Hipoteca variable: para quién tiene sentido
Encaja si:
- Tienes un colchón que te permite absorber subidas de cuota.
- El plazo es corto o piensas amortizar mucho en pocos años: cuanto menos tiempo, menos exposición.
- Tus ingresos pueden crecer y la cuota pesa poco en tu presupuesto.
Desde la Ley 5/2019 están prohibidas las cláusulas suelo y el tipo resultante nunca puede ser negativo: si Euríbor + diferencial diera menos de cero, pagarías 0 % de interés, no te pagaría el banco.
Hipoteca mixta: el término medio
La mixta fija el tipo en los primeros años, justo cuando la deuda es mayor y una subida de tipos dolería más, y pasa a variable cuando ya has amortizado una parte. Con 200.000 € a 30 años, 10 años fijos al 2,4 % y después Euríbor + 0,5 %, al terminar el tramo fijo la deuda baja a unos 148.500 €: la exposición al Euríbor llega sobre un capital un 26 % menor.
El riesgo sigue existiendo en la segunda etapa, así que conviene simular varios valores del Euríbor. Nuestra calculadora de hipoteca lo hace con la opción "Mixta".
Qué comparar además del tipo
- TAE: incluye comisiones y el coste de los productos vinculados obligatorios. Ver qué es la TAE.
- Bonificaciones: seguros, nómina, tarjetas. Suma su coste anual: a veces cuesta más la bonificación que lo que rebaja el tipo.
- Comisiones por amortización anticipada: la ley las limita, y en la fija son más altas.
- Diferencial (en variable y mixta): es fijo durante toda la vida del préstamo, así que 0,2 puntos importan durante décadas.
Preguntas frecuentes
¿Qué es mejor, hipoteca fija o variable?
Depende de tu margen. La variable sale más barata cuando el Euríbor está bajo, pero puede encarecerse mucho si sube; la fija cuesta un poco más a cambio de certeza. Si una subida de 150-200 € al mes te complicaría, la fija o la mixta son más seguras.
¿Cada cuánto se revisa una hipoteca variable?
Normalmente cada 6 o 12 meses, en la fecha que marca tu contrato. Se toma el Euríbor a 12 meses publicado oficialmente para el mes indicado y se recalcula la cuota sobre la deuda pendiente.
¿Puedo cambiar de variable a fija más adelante?
Sí, negociando con tu banco (novación) o llevando la hipoteca a otra entidad (subrogación). La ley limita la compensación que pueden cobrarte por pasar de variable a fija.
¿Existen todavía las cláusulas suelo?
No en hipotecas nuevas: la Ley 5/2019 las prohíbe y establece que el interés no puede ser negativo.
¿Qué es mejor, mixta o fija?
La mixta suele tener un tipo inicial más bajo que la fija, pero te expone al Euríbor en la segunda etapa. Compensa si la cuota variable seguiría siendo asumible con un Euríbor alto; si no, la fija es más prudente.