Cambiar de hipoteca: novación, subrogación o cancelar
Tu hipoteca no es para siempre. Si los tipos cambian o tu perfil mejora, puedes renegociarla con tu banco, llevártela a otro o cancelarla y firmar una nueva. Cada vía tiene costes y plazos distintos. Elegir bien depende de cuánto quieres cambiar y de cuánto vas a ahorrar.
- Novación: cambias condiciones con tu mismo banco (tipo, plazo, pasar de variable a fija).
- Subrogación: otra entidad asume tu hipoteca con mejores condiciones; tu banco puede igualar la oferta.
- Cancelar y firmar nueva: la opción más cara, útil si además quieres más dinero o cambiar titulares.
- La ley limita la compensación por pasar de variable a fija y por amortizar.
- Calcula el ahorro total frente a los costes: bajar medio punto en 150.000 € a 20 años ahorra unos 9.100 €.
Novación: cambiar condiciones con tu banco
Es un acuerdo con tu entidad actual para modificar el préstamo: bajar el tipo o el diferencial, ampliar o reducir el plazo, pasar de variable a fija o de fija a mixta, o quitar bonificaciones.
Es la vía más sencilla. Se formaliza ante notario y se inscribe en el Registro, con aranceles reducidos. El banco no está obligado a aceptar: tu mejor argumento es una oferta vinculante de otra entidad.
Subrogación: llevarte la hipoteca a otro banco
Otra entidad paga tu deuda al banco actual y se queda con la hipoteca, con las condiciones que tú negocies con ella. No se firma una hipoteca nueva: se sustituye al acreedor.
El proceso: la nueva entidad te hace una oferta vinculante, la notifica a tu banco y este tiene un plazo breve fijado por ley para igualarla (derecho de enervación). Si no la iguala, se firma la subrogación ante notario.
Cancelar y firmar una hipoteca nueva
Pagas la hipoteca actual con un préstamo nuevo (en el mismo banco o en otro). Tiene más gastos porque hay que cancelar registralmente la hipoteca anterior y constituir una nueva, pero permite cambios que las otras vías no: pedir más dinero (por ejemplo, para liberar el valor ganado por la vivienda), cambiar titulares o reunificar otras deudas.
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Qué te pueden cobrar
La Ley 5/2019 limita las compensaciones:
- Pasar de variable a fija (por novación o subrogación): la compensación está muy limitada durante los primeros años y desaparece después.
- Amortizar o cancelar: en variable, hasta el 0,25 % los 3 primeros años o el 0,15 % los 5 primeros; en fija, hasta el 2 % los 10 primeros años y el 1,5 % después.
- A ello se suman los gastos de notaría y registro de la operación, que en novación y subrogación tienen aranceles reducidos.
Comprueba siempre lo que dice tu escritura y pide que te detallen los costes por escrito.
Cuándo compensa
Calcula el ahorro en euros, no en décimas. Ejemplo: te quedan 150.000 € a 20 años al 3,5 %. Pasar al 3,0 % baja la cuota de 869,94 € a 831,90 €: 38 € al mes, unos 9.100 € en total. Si los costes de la operación son unos cientos de euros, compensa con claridad.
Compensa menos cuando te quedan pocos años o poca deuda, o cuando las bonificaciones del nuevo banco te obligan a contratar productos caros.
Cómo prepararlo
- Localiza en tu escritura el tipo, el diferencial, las comisiones y la fecha de revisión.
- Calcula tu deuda pendiente y los años que quedan.
- Pide ofertas vinculantes a otras entidades.
- Lleva la mejor a tu banco: muchas veces la iguala sin necesidad de subrogar.
- Compara el coste total de cada opción, incluidos productos vinculados.
Preguntas frecuentes
¿Qué diferencia hay entre novación y subrogación?
En la novación mejoras las condiciones con tu mismo banco. En la subrogación otra entidad asume tu hipoteca con condiciones mejores. En ambos casos el préstamo sigue siendo el mismo; no se firma uno nuevo.
¿Puede mi banco impedir la subrogación?
No puede impedirla, pero puede igualar la oferta de la otra entidad en el plazo legal. Si la iguala, te quedas en tu banco con las nuevas condiciones.
¿Cuánto cuesta pasar de variable a fija?
La ley limita la compensación por este cambio y la elimina pasados los primeros años de la hipoteca. Además hay gastos de notaría y registro con aranceles reducidos.
¿Puedo pedir más dinero al cambiar de hipoteca?
Con novación o subrogación, en general no. Para obtener capital adicional hay que cancelar y firmar una hipoteca nueva, con más gastos y una nueva tasación.