Hipoteca mixta: cómo funciona y cuándo conviene
Una hipoteca mixta combina unos años a tipo fijo con el resto a tipo variable. Te da certeza en la etapa en la que más debes y te expone al Euríbor cuando la deuda ya es menor. Es una buena herramienta si entiendes bien qué pasa el día que termina el tramo fijo.
- Tramo fijo (habitualmente de 3 a 15 años) y después Euríbor + diferencial hasta el final.
- Al acabar el tramo fijo, la cuota se recalcula sobre la deuda pendiente y los años que quedan.
- Nadie sabe dónde estará el Euríbor dentro de 10 años: decide con escenarios, no con una previsión.
- Encaja si la cuota variable seguiría siendo asumible con un Euríbor alto.
- Compara la mixta con la fija por TAE y por intereses totales en varios escenarios.
Cómo funciona
Durante el tramo fijo pagas un tipo pactado al firmar, igual cada mes. Al terminarlo, la hipoteca pasa a variable: tu tipo será el Euríbor a 12 meses más un diferencial que también pactas al firmar, y se revisará cada 6 o 12 meses hasta el final.
La cuota del tramo fijo se calcula como si la hipoteca durara todo el plazo. El día que empieza el tramo variable, el banco la recalcula con el nuevo tipo, sobre el capital que te queda por pagar y los meses restantes.
Ejemplo con números
Préstamo de 200.000 € a 30 años: 10 años fijos al 2,4 % y después Euríbor + 0,5 %.
- Cuota de los 10 primeros años: 779,88 €.
- Deuda pendiente al acabar el tramo fijo: 148.536 €.
A partir de ahí, la cuota depende del Euríbor. Si se mantuviera en cada uno de estos valores durante los 20 años restantes:
Qué nos dice el ejemplo
- Con un Euríbor moderado, la mixta sale más barata que la fija al 3,0 % (73.927 € de intereses frente a 103.555 €).
- Con un Euríbor del 4 %, la cuota sube a unos 940 € y el coste total supera al de la fija.
- El salto de cuota nunca es tan grande como en una variable pura, porque llega cuando ya has amortizado una cuarta parte de la deuda.
La pregunta clave es: ¿podrías pagar 940 € al mes dentro de 10 años? Si la respuesta es sí con margen, la mixta es razonable. Si no, la fija te protege mejor.
Cuánto tiempo fijar
- Tramos cortos (3-5 años): tipo inicial más bajo, pero la exposición al Euríbor llega pronto y sobre una deuda todavía alta.
- Tramos medios (7-10 años): equilibrio habitual. Cubren los años de más deuda y de más gastos familiares.
- Tramos largos (15 años o más): se parecen a una fija; el tipo inicial se acerca al de la fija.
Una regla útil: fija como mínimo los años en los que la cuota más pesa en tu presupuesto.
Qué negociar en una mixta
- El tipo del tramo fijo y su duración.
- El diferencial del tramo variable: es para toda la vida del préstamo, y cada décima cuenta.
- La periodicidad de revisión (6 o 12 meses).
- Las comisiones por amortización anticipada: durante el tramo fijo suelen parecerse a las de la fija, dentro de los topes legales.
Qué hacer cuando se acerque el final del tramo fijo
Un año antes, simula la cuota con el Euríbor vigente y con uno más alto. Si no te convence, tienes opciones:
- Amortizar para reducir la deuda sobre la que se aplicará el variable. Ver amortizar anticipadamente.
- Negociar pasar a fija con tu banco o llevarte la hipoteca a otro. Ver cambiar de hipoteca.
Preguntas frecuentes
¿Qué pasa cuando termina el tramo fijo de una hipoteca mixta?
La hipoteca pasa a tipo variable: el banco recalcula la cuota aplicando Euríbor más el diferencial pactado sobre la deuda pendiente y los meses que quedan, y la revisa cada 6 o 12 meses.
¿Qué es mejor, hipoteca mixta o fija?
La mixta suele tener un tipo inicial más bajo y puede salir más barata si el Euríbor se mantiene moderado. La fija elimina el riesgo. Si la cuota variable con un Euríbor alto te resultaría difícil de pagar, la fija es más prudente.
¿Cuántos años fijos conviene elegir?
Los tramos de 7 a 10 años son los más habituales porque cubren la etapa de mayor deuda. Tramos más cortos abaratan el inicio pero adelantan el riesgo.
¿Puedo amortizar durante el tramo fijo?
Sí. La ley limita la comisión que pueden cobrarte, y amortizar antes de que empiece el tramo variable reduce la deuda expuesta al Euríbor.
¿Cómo simulo una hipoteca mixta?
En la calculadora de hipoteca de FinSimLab elige "Mixta", indica los años fijos, el tipo fijo, el Euríbor estimado y el diferencial. Verás las dos cuotas, el cuadro de amortización y una tabla de sensibilidad al Euríbor.