Qué es el Euríbor y cómo afecta a tu hipoteca

El Euríbor es el índice que mueve la cuota de las hipotecas variables y mixtas en España. Cuando sube, millones de hogares pagan más en su siguiente revisión; cuando baja, pagan menos. Entender qué lo mueve y cómo se aplica a tu contrato te permite anticipar la cuota en lugar de enterarte por la carta del banco.

El Euríbor refleja el tipo al que se prestan dinero los bancos de la zona euro; lo publica el EMMI.
Se mueve con las decisiones y expectativas del Banco Central Europeo.
Tu tipo variable = Euríbor a 12 meses + tu diferencial, recalculado en cada revisión.
En pocos años pasó de valores negativos a más del 4 %: planifica con escenarios, no con el valor de hoy.
Puedes protegerte amortizando, cambiando a fija o manteniendo un colchón de liquidez.

Qué es exactamente

El Euríbor (Euro Interbank Offered Rate) es el tipo de interés medio al que un grupo de grandes bancos europeos se prestan dinero entre sí. Se publica cada día hábil para varios plazos, y en las hipotecas españolas el habitual es el Euríbor a 12 meses.

Lo administra el European Money Markets Institute (EMMI). Para las revisiones hipotecarias se usa el valor medio mensual, que el Banco de España publica como tipo de referencia oficial.

Por qué sube y baja

El Euríbor anticipa lo que hará el Banco Central Europeo (BCE) con los tipos oficiales. Cuando la inflación se dispara, el BCE sube tipos para frenarla y el Euríbor sube, incluso antes de que el BCE actúe, porque el mercado lo descuenta. Cuando la economía se enfría y la inflación baja, ocurre lo contrario.

El episodio reciente lo ilustra: tras años en negativo, el Euríbor superó el 4 % en menos de dos años cuando el BCE combatió la inflación, y bajó de nuevo cuando esta cedió. Por eso una hipoteca variable es un compromiso a 20-30 años con un índice que puede cambiar mucho en ese tiempo.

Cómo se aplica en tu revisión

Tu tipo es Euríbor + diferencial. El diferencial lo pactaste al firmar y no cambia; el Euríbor se actualiza en cada revisión, normalmente anual o semestral.

El contrato indica qué mes del Euríbor se toma (por ejemplo, el publicado dos meses antes de la revisión). Con ese tipo, el banco recalcula la cuota sobre la deuda pendiente y los meses que quedan, y la mantiene hasta la siguiente revisión. Debe comunicártela con antelación; si no lo hace, puedes pedirla.

Cuánto cambia la cuota

Hipoteca de 180.000 € a 25 años con diferencial de 0,9 %, en cinco escenarios de Euríbor:

Ejemplo: simula tu próxima revisión

Hipoteca de 200.000 € a 25 años a Euríbor + 0,8 %, con revisión anual. El primer año el Euríbor está en el 1 %: pagas el 1,8 % y una cuota de 828,37 €. Al cabo de 12 meses debes 193.607 € y quedan 24 años.

En la revisión, el banco recalcula la cuota con el Euríbor de ese momento sobre la deuda pendiente:

Cómo leer la cláusula de tu escritura

Busca en tu escritura (o en la FEIN) estos cuatro datos:

Índice de referencia: casi siempre el Euríbor a 12 meses publicado por el Banco de España.
Diferencial: los puntos que se suman al índice. Es fijo para toda la vida del préstamo.
Periodicidad: cada 6 o 12 meses. Con revisión semestral, las subidas y bajadas llegan antes.
Fecha de referencia: qué mes del Euríbor se toma (normalmente el publicado uno o dos meses antes de la revisión).

También debe aparecer el índice sustitutivo que se aplicaría si el Euríbor dejara de publicarse. Las cláusulas suelo están prohibidas en las hipotecas actuales: el tipo aplicado no puede ser negativo, pero tampoco puede tener un mínimo por encima de cero.

Lo que el pasado enseña (y lo que no)

El Euríbor ha pasado por etapas muy distintas: por encima del 5 % antes de la crisis financiera de 2008, en terreno negativo durante varios años de la década pasada y de nuevo por encima del 4 % tras la subida de tipos del BCE para frenar la inflación.

La lección no es predecir el siguiente movimiento, sino asumir que en 25 o 30 años verás varios ciclos. Si tienes una hipoteca variable, calcula tu cuota con un Euríbor alto (un 4 % o 5 %) y comprueba que podrías pagarla. Si no, valora fijar el tipo o reducir deuda. Ver hipoteca fija o variable.

Del escenario más bajo al más alto

Entre el Euríbor negativo y el 4,2 %, la cuota de esa misma hipoteca pasa de 631 € a 1.063 €: 432 € más al mes, más de 5.000 € al año. Es la diferencia entre una hipoteca holgada y una que obliga a recortar.

Por eso conviene que, al contratar, compruebes la cuota con un Euríbor claramente más alto que el actual. Si con ese escenario tus cuotas de deuda superan el 40 % de tus ingresos, la variable pura tiene demasiado riesgo para tu situación.

Cómo protegerte de las subidas

Colchón de liquidez: aparta el equivalente a varios meses de posibles subidas.
Amortizar anticipadamente: reduces deuda y, con ella, el impacto de cada subida. Mira si te conviene reducir cuota o plazo.
Pasar a fija o mixta: con tu banco (novación) o con otro (subrogación). Ver cómo cambiar de hipoteca.
Negociar el diferencial: es fijo para toda la vida del préstamo; bajar 0,2 puntos se nota en cada revisión.

Amortizar o alargar el plazo: el mismo alivio, costes muy distintos

Sigamos con el ejemplo anterior: tras la revisión debes 193.607 € a 24 años al 3,8 % y la cuota sube a 1.025,75 €. Tienes dos formas de volver a unos 920 € al mes:

El otro lado del Euríbor: tu ahorro

Cuando el Euríbor sube, sube tu cuota, pero también la rentabilidad de cuentas remuneradas, depósitos y fondos monetarios. Si tienes ahorros, compara lo que te rinden con el tipo de tu hipoteca: amortizar te da una rentabilidad segura igual a ese tipo. Cuando el Euríbor baja ocurre lo contrario, y mantener el ahorro invertido puede tener más sentido que amortizar. Ver amortizar anticipadamente.

Si una subida te pone en apuros

Actúa antes de dejar de pagar:

Habla con tu banco en cuanto preveas dificultades. Alargar el plazo, un periodo de carencia o pasar a tipo fijo son opciones que la entidad puede ofrecer, y siempre es más fácil negociar antes del primer impago.
Revisa si cumples los requisitos de las medidas de protección para deudores hipotecarios en situación de vulnerabilidad (el Código de Buenas Prácticas y las medidas que el Gobierno aprueba en momentos de subidas fuertes). Sus condiciones cambian: pregunta en tu banco y consulta el Portal del Cliente Bancario del Banco de España.
Reorganiza tu presupuesto y, si tienes ahorros o inversiones, compara el coste de amortizar con el de seguir pagando.

Un impago prolongado puede acabar en el vencimiento anticipado del préstamo, así que la anticipación es tu mejor herramienta.

Preguntas frecuentes

¿Qué Euríbor se usa en mi hipoteca?

Casi siempre el Euríbor a 12 meses, en su media mensual publicada por el Banco de España. Tu contrato indica qué mes se toma para cada revisión.

¿Cuándo baja mi cuota si baja el Euríbor?

En tu siguiente fecha de revisión, no antes. Si tu hipoteca se revisa anualmente, un Euríbor más bajo no se nota hasta ese mes.

¿Puede el interés de mi hipoteca ser negativo?

No. La Ley 5/2019 establece que el interés remuneratorio no puede ser negativo, así que en el peor de los casos pagarías solo capital.

¿Dónde consulto el valor del Euríbor?

En la web del EMMI, que lo administra, y en las estadísticas del Banco de España, que publica la media mensual usada como referencia oficial.

¿Qué hago si no puedo pagar tras una subida?

Habla con tu banco antes de dejar de pagar: puedes negociar una ampliación de plazo, un periodo de carencia o el paso a tipo fijo. Existen códigos de buenas prácticas para deudores en dificultades.

¿Cómo se calcula la nueva cuota en la revisión?

El banco aplica el Euríbor de la fecha de referencia más tu diferencial a la deuda pendiente y a los meses que quedan, con el sistema francés.

¿Qué pasa si el Euríbor deja de publicarse?

Se aplica el índice sustitutivo que figura en tu escritura. La ley obliga a que las hipotecas incluyan esa previsión.