Amortizar la hipoteca: ¿reducir cuota o plazo?
Amortizar anticipadamente es devolver al banco parte del capital antes de tiempo. Al hacerlo eliges entre pagar menos cada mes o terminar antes. Parece una decisión pequeña, pero en una hipoteca larga la diferencia en intereses puede ser de miles de euros.
- Reducir plazo ahorra más intereses; reducir cuota da más liquidez mes a mes.
- En el ejemplo, 20.000 € amortizados ahorran unos 19.900 € reduciendo plazo frente a unos 8.450 € reduciendo cuota.
- La ley limita la comisión por amortizar: más baja en variable que en fija.
- Amortizar tiene más efecto cuanto antes se haga: al principio la cuota es casi todo intereses.
- Antes de amortizar, asegura un fondo de emergencia y compara con lo que rendiría ese dinero invertido.
Qué ocurre cuando amortizas
El dinero que entregas se descuenta directamente del capital pendiente. Como los intereses de cada mes se calculan sobre ese capital, desde ese momento pagas menos intereses. Luego eliges qué hacer con el ahorro:
- Reducir cuota: mantienes el plazo y el banco recalcula una cuota más baja.
- Reducir plazo: mantienes la cuota y terminas de pagar antes.
Ejemplo calculado
Hipoteca de 200.000 € al 3 % a 30 años (cuota de 843,21 €). Tras 5 años debes 177.813 € y amortizas 20.000 €:
Cuándo elegir cada opción
Reduce plazo si tu cuota actual es cómoda y tu objetivo es pagar menos intereses y quedar libre de deuda antes, por ejemplo, antes de jubilarte.
Reduce cuota si la cuota te aprieta, si tus ingresos pueden bajar (cambio de trabajo, hijos, jubilación cercana) o si tienes una hipoteca variable y quieres amortiguar posibles subidas del Euríbor.
Una opción intermedia: reducir cuota y seguir pagando la cuota antigua mediante amortizaciones periódicas. Obtienes casi el ahorro de reducir plazo con la flexibilidad de una cuota menor si algún mes lo necesitas.
Comisiones por amortizar
La Ley 5/2019 fija límites. Las comisiones no pueden superar la pérdida financiera real del banco y, además, tienen topes:
- Tipo variable: hasta el 0,25 % del capital amortizado en los 3 primeros años o hasta el 0,15 % en los 5 primeros (según lo pactado); después, sin comisión.
- Tipo fijo: hasta el 2 % en los 10 primeros años y hasta el 1,5 % a partir de entonces.
En una mixta, la comisión aplicable depende de lo que establezca el contrato para cada tramo. Revisa tu escritura o la FEIN.
Amortizar o invertir
Amortizar te da una rentabilidad segura igual al tipo de tu hipoteca: si pagas un 3 %, cada euro amortizado "rinde" un 3 % sin riesgo. Invertir puede rendir más a largo plazo, pero con riesgo y fiscalidad.
Como orientación:
- Con tipos altos o una variable expuesta a subidas, amortizar suele ser muy razonable.
- Con tipos bajos y fijos, invertir a largo plazo puede compensar, si tienes horizonte y toleras la volatilidad.
- En ambos casos, primero el fondo de emergencia: el dinero amortizado ya no vuelve.
Cuándo amortizar tiene más efecto
En el sistema francés, al principio la mayor parte de la cuota son intereses y al final casi todo es capital. Por eso cada euro amortizado en los primeros años ahorra muchos más intereses que el mismo euro amortizado cerca del final. Puedes verlo en el cuadro de amortización anual de la calculadora de hipoteca.
Preguntas frecuentes
¿Qué es mejor, reducir cuota o reducir plazo?
Reducir plazo ahorra más intereses. Reducir cuota da más liquidez y protege mejor si tus ingresos pueden bajar o tu hipoteca es variable. Si la cuota actual es cómoda, reducir plazo suele ser la opción más rentable.
¿Cuánto cobra el banco por amortizar?
La Ley 5/2019 fija topes: en variable, hasta el 0,25 % los 3 primeros años o hasta el 0,15 % los 5 primeros; en fija, hasta el 2 % los 10 primeros años y hasta el 1,5 % después. Nunca más que la pérdida financiera real del banco.
¿Cuándo conviene amortizar?
Cuanto antes, más intereses ahorras. Conviene especialmente con tipos altos o en hipotecas variables, siempre que mantengas un fondo de emergencia.
¿Puedo seguir desgravando la hipoteca si amortizo?
La deducción por vivienda habitual solo se mantiene para quienes compraron antes de 2013 y cumplían los requisitos; en ese caso las amortizaciones forman parte de la base deducible dentro de los límites anuales.