Cap rate: qué es y cómo usarlo para comparar inmuebles
El cap rate es el indicador más utilizado en la inversión inmobiliaria profesional. En un solo número te dice cuánto rendimiento anual genera un inmueble en relación con su precio, sin interferencias de la financiación. Si inviertes en propiedades de alquiler, entender el cap rate es imprescindible.
- Cap Rate = NOI / Valor del inmueble — mide la rentabilidad sin financiación
- En España: 3-4% en zonas prime, 4-5% en ciudades medianas, 6-8% en mercados secundarios
- Ignora la hipoteca — calcula siempre la rentabilidad sobre fondos propios para ver el efecto del apalancamiento
- Ideal para comparar inmuebles similares en la misma zona y detectar infra/sobrevaloración
- No usar en inmuebles sin renta estable (reformas, alquiler vacacional, suelos)
- Valor = NOI / Cap Rate — fórmula de valoración usada en patrimonio inmobiliario profesional
La fórmula del cap rate
Cap Rate = NOI (Beneficio Neto Operativo) / Valor del inmueble × 100
El NOI es el ingreso bruto anual de alquiler menos todos los gastos operativos (gestión, seguros, impuestos, mantenimiento, provisión por vacantes). No incluye la cuota de la hipoteca.
Ejemplo: Un inmueble que vale 300.000€ genera 18.000€/año en alquiler y tiene 4.500€ de gastos operativos. NOI = 13.500€. Cap Rate = 13.500 / 300.000 × 100 = 4,5%.
¿Qué es un buen cap rate?
No hay una respuesta universal — depende del mercado, el tipo de activo y las condiciones de la zona. Como referencia general en España:
3–4%: Zonas prime (Madrid centro, Barcelona centro). Bajo riesgo, baja rentabilidad, fuerte apreciación esperada.
4–5%: Ciudades medianas, zonas residenciales estables. Balance riesgo/rentabilidad.
6–8%: Ciudades secundarias o zonas con mayor rotación de inquilinos. Mayor rentabilidad, más gestión activa.
Cap rate bajo = pagas más por la seguridad y la apreciación futura. Cap rate alto = más ingresos pero más riesgo potencial.
Cap rate vs rentabilidad neta del alquiler: ¿cuál es la diferencia?
La rentabilidad bruta del alquiler = Alquiler anual / Precio del inmueble. El cap rate = NOI / Valor del inmueble. La diferencia es que el cap rate usa el NOI (tras gastos operativos) mientras la rentabilidad bruta usa el alquiler sin descuentos.
La rentabilidad neta del alquiler y el cap rate son muy similares — el cap rate es la métrica más precisa usada en análisis profesional. Para pisos residenciales de alquiler, se usa más la rentabilidad por su simplicidad. Para edificios plurifamiliares o locales comerciales, el cap rate es el estándar.
Usar el cap rate para comparar inmuebles
El verdadero poder del cap rate es como herramienta de comparación. En lugar de comparar precios de compra (que no dicen nada sin contexto), comparas cap rates.
Si dos inmuebles similares en la misma zona tienen cap rates del 4,5% y 5,5%, el de mayor cap rate genera más renta por euro invertido. O el primero está sobrevalorado, o el segundo está infravalorado. El cap rate detecta estas discrepancias rápidamente.
Cuándo NO usar el cap rate
El cap rate no es útil para:
- Inmuebles que vas a reformar y vender (sin NOI estable).
- Operaciones muy apalancadas (donde el coste de la hipoteca domina el resultado).
- Inmuebles con ingresos inestables (alquiler vacacional, locales en proceso de cambio de uso).
- Suelo o proyectos de desarrollo.
Además, el cap rate es una foto fija — usa ingresos actuales. Si esperas que los alquileres suban un 20% o el barrio se revalorice, el cap rate futuro será muy diferente. Proyecta siempre hacia adelante.
El cap rate para valorar inmuebles
El cap rate funciona al revés para valorar inmuebles de renta: Valor del inmueble = NOI / Cap Rate.
Si un local comercial genera 30.000€ de NOI y el cap rate de mercado para locales similares es del 5%, el valor estimado = 30.000 / 0,05 = 600.000€. Este es el método de valoración por rentas — estándar en la valoración de patrimonio inmobiliario profesional.
Para inmuebles residenciales es menos habitual (predomina la comparación por testigos), pero es útil como contraste sobre el precio de compra.
Preguntas frecuentes
¿Qué es un buen cap rate?
Depende del riesgo de la zona. Las zonas con más demanda tienen cap rates más bajos y las secundarias más altos, a cambio de más riesgo de vacíos y menos liquidez.
¿Cap rate y rentabilidad neta son lo mismo?
Son muy parecidos: ambos dividen el ingreso neto entre el valor del inmueble sin tener en cuenta la financiación.
¿Cómo valoro un inmueble con el cap rate?
Dividiendo su NOI entre el cap rate de inmuebles comparables de la zona. Es un método de valoración por rentas, útil para inmuebles con alquiler estable.
¿Cuándo no sirve el cap rate?
En inmuebles vacíos, por reformar o con rentas atípicas, porque su NOI actual no representa lo que pueden producir.
Para profundizar
- The Book on Rental Property Investing (Brandon Turner). Te aporta: Recorre el proceso completo de una vivienda en alquiler, del cálculo a la gestión.
- El ABC de la inversión en bienes raíces (Ken McElroy). Te aporta: Enseña a desconfiar de las cifras del vendedor y a calcular el ingreso neto operativo.