Gastos de la hipoteca: qué paga el banco y qué pagas tú

Desde la Ley 5/2019 de crédito inmobiliario, el banco paga casi todos los gastos de formalizar una hipoteca. Tú pagas la tasación y los gastos de la compraventa, que son otra cosa. Confundir unos con otros es la causa de la mayoría de sorpresas en la notaría.

El banco paga notaría del préstamo, registro de la hipoteca, gestoría y el AJD de la hipoteca.
Tú pagas la tasación y las copias de la escritura que pidas para ti.
Los impuestos y gastos de la compraventa (ITP o IVA, notaría y registro de la compra) son del comprador: no son gastos de la hipoteca.
Puedes aportar tu propia tasación de una sociedad homologada y vigente.
En hipotecas anteriores a la reforma pueden existir gastos reclamables: revisa tu escritura.

Dos operaciones, dos listas de gastos

Al comprar con hipoteca firmas dos escrituras el mismo día: la de compraventa (tú compras la vivienda) y la de préstamo hipotecario (el banco te presta el dinero con la vivienda como garantía). Cada una tiene sus gastos y se reparten de forma distinta.

Los de la compraventa son siempre del comprador. Los de la hipoteca, desde la Ley 5/2019, son mayoritariamente del banco, porque el principal interesado en inscribir la garantía es él.

Qué paga el banco

Notaría de la escritura de préstamo (salvo las copias que pidas tú).
Inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad.
Gestoría que tramita la hipoteca.
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) de la escritura de hipoteca.

El AJD de la hipoteca era el gasto más alto que pagaba el cliente antes de la reforma: en un préstamo de 200.000 € podía suponer varios miles de euros según la comunidad.

Qué pagas tú

Tasación de la vivienda (250-600 € según el inmueble).
Copias de la escritura que solicites para ti.
Todos los gastos de la compraventa: ITP (vivienda usada) o IVA y AJD de la compra (vivienda nueva), notaría y registro de la compraventa. Lo detallamos en cuánto cuesta comprar una casa.

Y en la compraventa, ¿quién paga qué?

La hipoteca y la compraventa son dos escrituras distintas. En la compraventa, salvo que pactéis otra cosa:

Comprador: impuesto de la compra (ITP en segunda mano; IVA y AJD en obra nueva), registro de la propiedad a su nombre y, habitualmente, la notaría.
Vendedor: la plusvalía municipal (impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos), la cancelación registral de su propia hipoteca si la tenía y el certificado de eficiencia energética.

El reparto de la notaría de la compraventa puede negociarse: por norma, la escritura matriz corresponde al vendedor y las copias al comprador, pero en la práctica suele pactarse que pague todo el comprador. Déjalo por escrito en el contrato de arras.

La gestoría y la tasación, sin imposiciones

Desde la Ley 5/2019, la gestoría que tramita la hipoteca la paga el banco, y no puede cargarte su coste aunque sea él quien la elija. Si además contratas una gestoría para la compraventa (liquidar impuestos, inscribir), es un servicio opcional y puedes hacerlo tú mismo.

Con la tasación ocurre algo parecido: la pagas tú, pero el banco debe aceptar una tasación certificada por cualquier sociedad homologada por el Banco de España y con menos de seis meses, sin cobrarte por revisarla.

La tasación: tu derecho a elegir

La tasación la hace una sociedad homologada por el Banco de España y sirve para saber cuánto vale la vivienda como garantía; el banco suele prestar hasta el 80 % de ese valor.

Puedes encargarla tú y presentarla. Si la sociedad está homologada y la tasación está vigente, el banco no puede exigirte otra solo porque no la haya encargado él, aunque sí puede comprobarla. Pedir dos o tres presupuestos suele ahorrar dinero.

Seguros: cuáles son obligatorios y cuáles no

Seguro de daños (incendio y daños al continente): obligatorio por la normativa hipotecaria, porque la vivienda es la garantía del préstamo. Puedes contratarlo con cualquier aseguradora; el banco no puede obligarte a usar la suya.
Seguro de vida: no es obligatorio. El banco puede ofrecértelo como bonificación del tipo, pero debe aceptar una póliza de otra compañía con coberturas equivalentes si decides no bonificar con la suya.
Seguro de hogar completo, protección de pagos, alarmas: siempre voluntarios.

Si aceptas un seguro para bonificar el tipo, compara su precio con el del mercado cada año: la bonificación solo compensa si el sobrecoste del seguro es menor que el ahorro en intereses.

Comisiones que puedes encontrarte

Comisión de apertura: está permitida, pero debe ser única y englobar todos los gastos de estudio, tramitación y concesión. Negóciala: muchas entidades la eliminan.
Amortización anticipada o cancelación: con topes legales. En variable, hasta el 0,25 % los 3 primeros años o el 0,15 % los 5 primeros; en fija, hasta el 2 % los 10 primeros años y el 1,5 % después. Ver amortizar anticipadamente.
Cambio de variable a fija: limitada durante los primeros años y sin compensación después.
Comisiones por servicios no prestados (por ejemplo, por mantenimiento de la hipoteca): no se pueden cobrar.

Cuánto dinero reservar en total

Con el reparto actual, en una hipoteca de 200.000 € sobre una vivienda de segunda mano de 250.000 €, tu parte de los gastos de la hipoteca suele limitarse a la tasación (unos pocos cientos de euros) y, en su caso, a las copias de la escritura que pidas. La gran factura está en la compraventa: el impuesto de la compra (ITP o IVA), la notaría y el registro de la compraventa. Ver cuánto cuesta comprar una casa.

Como regla práctica, reserva entre un 10 % y un 12 % del precio para impuestos y gastos de toda la operación, además de la entrada.

Documentos que te deben dar antes de firmar

La ley obliga al banco a entregarte, al menos 10 días naturales antes de la firma, la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), entre otros documentos. Después acudes al notario, que te explica el contrato y levanta un acta de transparencia gratuita.

Usa esos días para comparar: la FEIN recoge el tipo, la TAE, las comisiones y el coste de los productos vinculados.

Si tu hipoteca es anterior a la reforma

En hipotecas firmadas antes de que cambiara la normativa, muchos clientes pagaron notaría, registro y gestoría del préstamo. Los tribunales han declarado abusivas esas cláusulas en muchos casos y han permitido recuperar parte de esos gastos. El plazo para reclamar y lo que se puede recuperar dependen de la jurisprudencia vigente y de tu caso concreto, así que conviene consultarlo con un profesional o con una asociación de consumidores antes de dar por perdida la reclamación.

Si te cobran algo que no corresponde

Si detectas un cargo que según la ley debe pagar el banco, o una comisión que no figuraba en la FEIN:

Reclama por escrito al servicio de atención al cliente de la entidad, adjuntando la escritura, la FEIN y el justificante del cargo. Tiene un plazo legal para responder.
Si no responde o la respuesta no te satisface, presenta una reclamación ante el Banco de España a través de su Portal del Cliente Bancario. Es gratuita y no necesitas abogado.
Para importes relevantes o si la entidad no rectifica, valora la vía judicial; en reclamaciones de gastos hipotecarios hay abundante jurisprudencia.

Guarda siempre las facturas de notaría, registro, gestoría y tasación: sin ellas es difícil reclamar.

Preguntas frecuentes

¿Quién paga la notaría de la hipoteca?

El banco paga la escritura del préstamo hipotecario. Tú pagas únicamente las copias que pidas para ti. La notaría de la compraventa sí la paga el comprador.

¿Quién paga el AJD de la hipoteca?

El banco. El AJD que paga el comprador es el de la escritura de compraventa en vivienda nueva, que es un gasto de la compra, no del préstamo.

¿Puedo elegir la tasadora?

Sí. Puedes aportar una tasación de una sociedad homologada por el Banco de España que esté vigente, y el banco no puede rechazarla por el hecho de que la hayas encargado tú.

¿Cuánto tiempo tengo para revisar la hipoteca antes de firmar?

Al menos 10 días naturales desde que el banco te entrega la FEIN y el resto de documentación. En ese plazo tienes también una cita gratuita con el notario.

¿Es obligatorio el seguro de vida en la hipoteca?

No. Solo el seguro de daños sobre la vivienda es obligatorio. El de vida puede servir para bonificar el tipo, y el banco debe aceptar pólizas de otras compañías con coberturas equivalentes.

¿Se puede cobrar comisión de apertura?

Sí, pero debe ser única y englobar todos los gastos de estudio y tramitación. Es negociable.

¿Dónde reclamo si el banco me cobra gastos indebidos?

Primero al servicio de atención al cliente de la entidad y, si no lo resuelve, al Banco de España mediante su Portal del Cliente Bancario, de forma gratuita.