Cuánto cuesta comprar una casa: impuestos y gastos

El precio que ves en el anuncio no es lo que cuesta comprar una casa. A la entrada que no financia el banco hay que sumar impuestos y gastos que suelen estar entre el 8 % y el 12 % del precio. Todo eso se paga en efectivo el día de la firma, así que conviene tenerlo claro antes de empezar a buscar.

Necesitas en efectivo alrededor del 30 % del precio: entrada más impuestos y gastos.
Vivienda usada: ITP, entre el 6 % y el 10 % aproximadamente según la comunidad autónoma.
Vivienda nueva: IVA del 10 % más AJD (entre el 0,5 % y el 1,5 % según la comunidad).
Los gastos de formalizar la hipoteca los paga el banco; tú pagas la tasación.
Muchas comunidades tienen tipos reducidos para jóvenes, familias numerosas o vivienda habitual: consúltalos antes.

El resumen: cuánto dinero necesitas

Para una vivienda de 200.000 € de segunda mano, calcula aproximadamente:

Entrada: 40.000 € (el 20 % que no financia el banco).
Impuesto (ITP): entre 12.000 € y 20.000 € según la comunidad.
Notaría, registro, gestoría y tasación: alrededor de 2.000 €.

En total, entre 54.000 € y 62.000 € de ahorro. La mayoría de compradores calcula solo la entrada y descubre los impuestos cuando ya ha reservado el piso.

Vivienda de segunda mano: el ITP

Al comprar a un particular pagas el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que fija cada comunidad autónoma. El tipo general se mueve aproximadamente entre el 6 % y el 10 %, y varias comunidades aplican tipos reducidos para compradores jóvenes, familias numerosas, personas con discapacidad o viviendas de menor valor.

Se liquida en la comunidad donde está la vivienda, normalmente en el plazo de un mes desde la firma. La base es el precio de compra, aunque Hacienda puede usar el valor de referencia catastral si es mayor.

Vivienda nueva: IVA y AJD

Si compras a un promotor, en lugar del ITP pagas IVA del 10 % (en Canarias, el IGIC). Además pagas el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) de la escritura de compraventa, entre el 0,5 % y el 1,5 % según la comunidad.

En una vivienda nueva de 200.000 €, eso suponen 20.000 € de IVA más 1.000-3.000 € de AJD: la obra nueva suele salir más cara en impuestos que la segunda mano.

Notaría, registro, gestoría y tasación

Notaría de la compraventa: arancel regulado; para 200.000 € suele rondar 600-900 €.
Registro de la Propiedad: inscribir la vivienda a tu nombre, unos 400-700 €.
Gestoría: opcional en la compraventa, habitual si hay hipoteca; unos 300-500 €.
Tasación: la pide el banco y la pagas tú, entre 250 € y 600 € según el inmueble.

Los gastos de formalizar la hipoteca (notaría del préstamo, registro de la hipoteca, gestoría y AJD del préstamo) los paga el banco desde la Ley 5/2019. Lo explicamos en quién paga los gastos de la hipoteca.

Ejemplo completo

Vivienda usada de 200.000 € en una comunidad con ITP del 8 %:

Obra nueva frente a segunda mano, con el mismo precio

Para una vivienda de 200.000 €, con un ITP del 8 % y un AJD del 1,2 % (varían según la comunidad):

Cuándo sale cada pago

Reserva y arras: al acordar la compra, habitualmente un 10 % del precio. Forma parte de la entrada.
Tasación: antes de que el banco apruebe la hipoteca.
Firma ante notario: pagas el resto de la entrada; el banco entrega el préstamo al vendedor.
Impuesto de la compra (ITP o IVA/AJD): el IVA lo pagas al promotor en la firma; el ITP lo liquidas tú ante tu comunidad autónoma en el plazo que fije (normalmente alrededor de un mes).
Notaría, registro y gestoría: en las semanas siguientes a la firma, cuando llegan las facturas.

Ten todo el dinero disponible antes de firmar: los bancos no adelantan los impuestos.

Lo que pagarás cada año después

Comprar no termina en la firma. Presupuesta cada año:

IBI (impuesto municipal), según el valor catastral y tu ayuntamiento.
Comunidad de propietarios, y posibles derramas.
Seguro de hogar (el de daños es obligatorio con hipoteca).
Mantenimiento: como regla práctica, entre el 0,5 % y el 1 % del valor de la vivienda al año para reparaciones y reposiciones.

Suma estos costes a la cuota de la hipoteca para saber lo que realmente te cuesta vivir en tu casa y compáralo con lo que pagas de alquiler.

¿Comprar o seguir de alquiler? La cuenta que casi nadie hace

Para comparar con un alquiler no sirve la cuota: una parte es amortización, que es ahorro que se queda en tu vivienda. Lo que compara es el coste no recuperable de ser propietario. Con la vivienda de 200.000 € del ejemplo, 160.000 € de hipoteca al 3 % a 30 años y 58.000 € de ahorro aportado:

Intereses del primer año: unos 4.750 € (de una cuota anual de unos 8.100 €; el resto, unos 3.340 €, amortiza deuda).
IBI, comunidad, seguro y mantenimiento: pongamos 3.000 €.
Coste de oportunidad de los 58.000 € que ya no están invertidos: al 4 %, unos 2.320 €.

En total, unos 10.000 € al año, unos 840 € al mes. Si un alquiler equivalente cuesta bastante menos, alquilar e invertir la diferencia puede ser razonable; si cuesta más, comprar suele salir mejor a largo plazo, sobre todo si vas a quedarte muchos años (los impuestos y gastos de la compra se amortizan con el tiempo).

Son supuestos: cambia los números por los tuyos en la calculadora de hipoteca.

Gastos que casi nadie presupuesta

Reformas y muebles en los primeros meses.
Alta de suministros y posibles fianzas.
Seguro de hogar, obligatorio para la hipoteca (al menos contra daños).
Derramas pendientes de la comunidad: pide al vendedor el certificado de deudas antes de firmar.
Plusvalía municipal: la paga el vendedor, pero conviene dejarlo escrito en el contrato.

Cómo reducir la factura

Comprueba si tu comunidad tiene tipo reducido de ITP para tu perfil (edad, familia numerosa, vivienda habitual, primera vivienda).
Pide al banco la tasación con una tasadora homologada y compara presupuestos.
Negocia el precio sabiendo el valor de referencia: pagar por debajo no reduce el impuesto.
Si hay reforma, valora comprarla ya reformada: la reforma no se financia en la hipoteca y el ITP se paga igual.

Preguntas frecuentes

¿El banco financia los impuestos de la compra?

No. La hipoteca cubre como máximo el 80 % del precio o de la tasación. Los impuestos y gastos de la compraventa se pagan con ahorros.

¿Qué es más barato en impuestos, obra nueva o segunda mano?

En general la segunda mano, porque el ITP suele ser inferior a la suma de IVA del 10 % más AJD. Depende del tipo de ITP de cada comunidad.

¿Cuándo se paga el ITP?

Normalmente en el plazo de un mes desde la firma de la escritura, en la administración tributaria de la comunidad donde está la vivienda. Si hay gestoría, lo tramita ella.

¿Quién paga la tasación?

El comprador. Puedes aportar una tasación propia hecha por una sociedad homologada por el Banco de España y que esté vigente; el banco no puede exigirte otra por el mero hecho de no haberla encargado él.

¿Qué gastos anuales tiene una vivienda en propiedad?

IBI, comunidad, seguro de hogar y mantenimiento. Como orientación, reserva entre el 0,5 % y el 1 % del valor al año solo para reparaciones.

¿Qué sale más barato, comprar o alquilar?

Compara el alquiler con el coste no recuperable de comprar: intereses, impuestos y gastos anuales, mantenimiento y el rendimiento que dejas de obtener por el dinero de la entrada. La amortización de la deuda no es un coste.