ROI inmobiliario: cómo calcularlo bien

El ROI (Return on Investment, o Retorno sobre la Inversión) mide el porcentaje de beneficio que obtienes sobre el dinero que has invertido. En inmobiliario, es la métrica básica para comparar propiedades, pero solo sirve si se calcula bien: con todos los gastos dentro y usando la inversión real como base.

  • Siempre calcula el ROI neto, descontando todos los gastos operativos
  • La inversión total incluye precio + impuestos + notaría + registro (10-12% más sobre el precio)
  • ROI bruto puede ser 2 puntos más alto que el neto: no te dejes engañar por la cifra bonita
  • Un ROI neto > 3,5% en capitales y > 5% en ciudades medianas es buena señal
  • El ROI no incluye plusvalía: usa la TIR para una visión completa del rendimiento total
  • El Cash-on-Cash es más relevante si financias: mide el rendimiento sobre tu capital propio

La fórmula del ROI y sus dos versiones

ROI = (Beneficio anual ÷ Inversión total) × 100. Existen dos versiones: ROI bruto y ROI neto. El ROI bruto solo divide los ingresos de alquiler entre la inversión total, ignorando los gastos de operación. Es rápido pero engañoso. El ROI neto descuenta todos los gastos operativos (comunidad, IBI, seguro, mantenimiento, vacíos) del ingreso de alquiler antes de dividir. La inversión total incluye siempre el precio de compra más los gastos de adquisición: impuestos, notaría y registro, habitualmente el 10-12% del precio.

Ejemplo numérico completo: bruto vs neto

Compras un piso por 120.000€ (con gastos totales de 132.000€). Alquiler mensual: 700€ (8.400€/año). Gastos anuales: comunidad 600€, IBI 400€, seguro 300€, mantenimiento 500€, vacíos 5% = 420€. Total gastos: 2.220€. Beneficio neto: 8.400 − 2.220 = 6.180€. ROI bruto: 8.400 ÷ 132.000 = 6,4%. ROI neto: 6.180 ÷ 132.000 = 4,7%. La diferencia entre el 6,4% y el 4,7% es lo que se "come" la operativa real de la inversión: casi 2 puntos de rentabilidad que muchos inversores ignoran al comprar.

¿Qué ROI se considera bueno en España?

En capitales de primer nivel (Madrid, Barcelona), un ROI neto del 3-5% ya es razonable dado el nivel de precios. En ciudades medianas (Valencia, Sevilla, Zaragoza, Málaga), se puede aspirar a un 5-7% neto. En zonas de menor demanda, puede superarse el 7-8% pero con mayor riesgo de vacíos y menor liquidez del activo. Como referencia mínima: si el ROI neto no supera el tipo de interés del bono del Estado a 10 años (consulta su rentabilidad vigente en el Tesoro Público), la inversión apenas compensa el riesgo que asumes.

ROI vs NOI vs Cash-on-Cash: tres métricas distintas

El NOI (Net Operating Income) mide lo que produce el activo antes de la financiación, así que no incluye la hipoteca. El ROI clásico tampoco incluye la hipoteca en el numerador, pero sí en el denominador si parte de la inversión se financia con deuda. El Cash-on-Cash (o ROI sobre el capital propio) divide el cash flow anual después de hipoteca entre el dinero propio que has aportado, y es la métrica más relevante para quien financia: mide qué rendimiento obtiene sobre su capital, no sobre el valor total del activo.

El ROI no captura todo: la plusvalía también importa

El ROI anual solo mide el rendimiento por alquiler. No incluye la apreciación del inmueble a lo largo del tiempo. Una propiedad con ROI neto del 4% pero que se revaloriza un 3% anual tiene un rendimiento total del 7% sobre la inversión. Por eso la métrica más completa para una inversión inmobiliaria a largo plazo es la TIR (Tasa Interna de Retorno), que integra tanto los alquileres cobrados como el precio de venta al final del horizonte de inversión.

Errores comunes al calcular el ROI

Usar solo ingresos brutos (sin restar gastos): el ROI bruto puede ser el doble del ROI real. No incluir los gastos de adquisición en la inversión total: el precio de compra no es la inversión real; los impuestos, notaría y registro forman parte de ella. Ignorar la vacancia: incluso un solo mes de piso vacío al año reduce el ROI efectivo entre 0,5 y 1 punto. No provisionar mantenimiento: una reforma de baño o una instalación eléctrica pueden eliminar 2-3 años de beneficio neto si no se ha provisionado correctamente.

Preguntas frecuentes

¿Qué es un buen ROI inmobiliario?

Depende de la zona y del riesgo. Como orientación, un ROI neto del 3-5 % es habitual en grandes capitales y del 5-7 % en ciudades medianas. Compáralo siempre con alternativas sin riesgo, como la deuda pública a largo plazo.

¿El ROI incluye la hipoteca?

El ROI clásico mide el beneficio anual sobre la inversión total. Si quieres medir lo que rinde tu dinero cuando financias, usa el cash-on-cash: cash flow anual después de la hipoteca dividido entre el capital propio aportado.

¿Qué gastos debo restar para el ROI neto?

Comunidad, IBI, seguro, mantenimiento, periodos sin inquilino, gestión si la delegas y, para ser completo, los impuestos sobre el alquiler. La inversión total incluye precio, impuestos de compra, notaría, registro y reforma.

¿Por qué el ROI no basta para decidir?

Porque es una foto de un año y no incluye la revalorización ni el momento en que cobras. Para una visión completa del horizonte de inversión, usa la TIR.

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