Invertir en inmuebles como persona física o con sociedad
Cuando una cartera de alquileres crece, aparece la pregunta: ¿sigo a mi nombre o creo una sociedad? La respuesta depende de cuánto ganas, de qué vas a hacer con los beneficios y de cuánto crecerá la cartera. No hay una opción mejor para todos, y un cambio mal planificado puede salir caro.
- Como persona física, el alquiler tributa en el IRPF a tu tipo marginal, con reducciones si es vivienda habitual del inquilino.
- La sociedad tributa en el Impuesto sobre Sociedades; al repartir beneficios, pagas además IRPF por los dividendos.
- La sociedad compensa sobre todo si reinviertes los beneficios en lugar de repartirlos.
- Tiene costes fijos (contabilidad, cuentas anuales) y pierde algunas ventajas del particular.
- Pasar inmuebles ya comprados a una sociedad tiene coste fiscal: planifícalo antes de comprar.
Persona física: lo sencillo
Los inmuebles están a tu nombre. El rendimiento neto del alquiler se suma a tu base general del IRPF y tributa a tu tipo marginal, que depende de tus ingresos totales y de tu comunidad. Si alquilas como vivienda habitual, puedes aplicar reducciones sobre el rendimiento neto. Ver cómo tributa el alquiler.
Ventajas: sin costes de estructura, sin contabilidad mercantil y con acceso a esas reducciones. Inconveniente: con ingresos altos, el tipo marginal puede ser elevado.
Sociedad: cuándo interesa
La sociedad tributa por sus beneficios en el Impuesto sobre Sociedades, a un tipo fijo, normalmente inferior al marginal más alto del IRPF. Pero ese dinero es de la sociedad: para que llegue a ti tienes que repartirlo como dividendos, que tributan en tu IRPF como rendimientos del ahorro.
Por eso la sociedad tiene más sentido cuando reinviertes los beneficios en nuevas compras, amortizaciones o mejoras, y menos cuando necesitas vivir de las rentas.
Un ejemplo para entender el efecto
Supón 20.000 € de rendimiento neto anual. Con fines ilustrativos, y con supuestos simplificados:
- Persona física, con una reducción del 50 % y un tipo marginal del 37 %: unos 3.700 € de impuesto.
- Sociedad, con un 25 % en Sociedades: 5.000 €. Si además repartes los 15.000 € restantes como dividendos, con un 20 % de media: otros 3.000 €. Total, unos 8.000 €.
En este caso concreto la persona física sale mejor, sobre todo por la reducción de vivienda habitual. La sociedad se acerca o gana cuando no hay reducción (alquileres de temporada o locales), cuando el tipo marginal es muy alto o cuando no repartes beneficios.
Financiación y otros aspectos prácticos
- Hipotecas: los bancos financian a sociedades con criterios de empresa (cuentas, antigüedad) y a menudo piden aval personal del socio.
- Costes: constitución, contabilidad, impuestos y depósito de cuentas cada año.
- Entidad patrimonial: una sociedad dedicada solo a alquilar sin una estructura mínima de actividad puede tener un tratamiento fiscal menos favorable en algunos aspectos.
- Herencia y reparto: las participaciones de una sociedad pueden facilitar la gestión y el reparto entre herederos, pero con sus propias reglas fiscales.
Si ya tienes inmuebles a tu nombre
Aportarlos a una sociedad se considera una transmisión: puede generar ganancia patrimonial en tu IRPF, impuestos de la transmisión y la plusvalía municipal. Existen regímenes que en determinados casos permiten diferir parte de esa tributación, pero exigen requisitos concretos. Por eso la estructura se decide idealmente antes de comprar.
Preguntas frecuentes
¿Me conviene una sociedad para mis pisos de alquiler?
Suele convenir cuando la cartera es grande, reinviertes los beneficios y no aplicas reducciones por vivienda habitual. Si vives de las rentas o tienes uno o dos pisos, la persona física suele ser más sencilla y a menudo más barata.
¿Las sociedades pueden aplicar la reducción por alquiler de vivienda?
No. Esa reducción es propia del IRPF de las personas físicas.
¿Cuánto cuesta mantener una sociedad?
Hay costes de constitución y, cada año, contabilidad, impuestos y depósito de cuentas. Su importe depende del volumen y de si lo gestionas tú o una gestoría.
¿Puedo pasar mis pisos a una sociedad sin pagar impuestos?
En general, aportar inmuebles tiene coste fiscal. Algunos regímenes especiales permiten diferir parte en casos concretos, pero requieren asesoramiento previo.