Cómo tributa el alquiler de una vivienda en el IRPF

Los alquileres se declaran en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario. Lo que tributa no son los ingresos, sino el rendimiento neto: ingresos menos gastos deducibles, con reducciones posibles si alquilas como vivienda habitual del inquilino. Conocer las reglas cambia mucho la rentabilidad real de un piso.

• Tributa el rendimiento neto: alquileres cobrados menos gastos deducibles.
• Puedes deducir IBI, comunidad, seguro, reparaciones, intereses de la hipoteca y la amortización del 3 % de la construcción.
• Intereses más reparaciones no pueden superar los ingresos del año; el exceso se aplica en los años siguientes.
• Alquilar como vivienda habitual del inquilino permite reducciones sobre el rendimiento neto, con condiciones.
• Un piso vacío que no es tu vivienda habitual tributa por imputación de rentas.

Qué se declara

Declaras todos los alquileres devengados en el año, los hayas cobrado o no (con reglas especiales para impagos reclamados). A esa cifra le restas los gastos deducibles y obtienes el rendimiento neto, que se suma a tu base general del IRPF y tributa al tipo marginal que te corresponda según tu renta y tu comunidad autónoma.

Gastos que puedes deducir

• Intereses de la financiación del inmueble y gastos de formalización.
• Reparación y conservación: arreglos que mantienen el inmueble (no las mejoras, que se amortizan).
• IBI, tasas municipales y comunidad.
• Seguros del inmueble.
• Servicios: administración, gestión, suministros si los pagas tú.
• Amortización: el 3 % anual sobre el mayor de coste de adquisición o valor catastral, excluido el suelo. También los muebles, a su propio porcentaje.

Ejemplo de cálculo

Piso comprado por 150.000 € más 15.000 € de gastos (165.000 €), con un 60 % del valor correspondiente a la construcción según el Catastro. Alquiler de 800 € al mes.

Reducciones por alquilar como vivienda habitual

Si el inquilino usa el piso como su vivienda habitual, la ley permite reducir el rendimiento neto positivo en un porcentaje. Ese porcentaje depende de la fecha del contrato y de condiciones que han cambiado con las reformas recientes, como estar en zona tensionada, rebajar la renta, alquilar a jóvenes o haber rehabilitado la vivienda.

Como los porcentajes y requisitos pueden cambiar, compruébalos en el manual de la renta del año o con un asesor antes de calcular tu rentabilidad neta.

Alquiler turístico y de temporada

Los alquileres de temporada y los turísticos no dan derecho a la reducción de vivienda habitual. El turístico con servicios propios de la hostelería puede tributar como actividad económica, con IVA y obligaciones distintas. Además, muchas comunidades exigen licencia o registro para el alquiler turístico.

Si el piso está vacío

Un inmueble urbano que no es tu vivienda habitual ni está alquilado tributa por imputación de rentas: se suma a tu base un porcentaje de su valor catastral (normalmente el 1,1 % o el 2 %, según la revisión catastral), proporcional a los días que ha estado vacío. Los meses sin inquilino tienen, por tanto, coste fiscal además del económico.

Errores frecuentes

• No deducir la amortización, que suele ser el gasto más alto después de los intereses.
• Deducir como reparación una mejora (una cocina nueva, una ampliación), que debe amortizarse.
• Olvidar la imputación de rentas de los meses vacíos.
• Aplicar la reducción de vivienda habitual a un alquiler de temporada.

Preguntas frecuentes

¿Qué gastos de un piso alquilado son deducibles?

Intereses de la hipoteca, reparaciones y conservación, IBI, comunidad, seguros, gestión y suministros que pagues tú, además de la amortización del 3 % de la construcción y la de los muebles.

¿Cómo se calcula la amortización de un piso alquilado?

El 3 % anual sobre el mayor entre el coste de adquisición (precio más gastos e impuestos) y el valor catastral, descontando en ambos casos el valor del suelo.

¿Tengo derecho a reducción por alquilar mi piso?

Si el inquilino lo usa como vivienda habitual, sí, sobre el rendimiento neto positivo. El porcentaje depende de la fecha del contrato y de condiciones concretas, así que compruébalo en la normativa vigente.

¿Tributa un piso vacío?

Sí, si no es tu vivienda habitual: se imputa como renta un porcentaje de su valor catastral proporcional a los días que ha estado sin alquilar.