Cuánta entrada necesitas para una hipoteca

El banco no financia la vivienda entera. Lo habitual es que preste hasta el 80 % del precio o de la tasación, el que sea menor, así que el 20 % restante y los impuestos de la compra salen de tus ahorros. Saber la cifra exacta antes de buscar te ahorra visitas a pisos que todavía no puedes comprar.

Necesitas alrededor del 30 % del precio en efectivo: 20 % de entrada y un 8-12 % de impuestos y gastos.
Para segunda residencia o inversión, los bancos suelen financiar menos: cuenta con un 30-40 % de entrada.
No gastes todos tus ahorros: guarda 3-6 meses de gastos después de comprar.
Con menos del 20 % existen alternativas: avales públicos cuando estén vigentes, aval familiar o doble garantía.
La tasación manda: si sale por debajo del precio, la entrada necesaria aumenta.

Por qué el banco financia el 80 %

El 20 % que pones tú es el margen de seguridad del banco: si dejaras de pagar y la vivienda valiera menos al venderla, esa diferencia le protege. Por eso la práctica habitual en vivienda habitual es financiar hasta el 80 % del menor valor entre precio y tasación.

Para segundas residencias o viviendas de inversión, el riesgo se considera mayor y la financiación suele bajar al 60-70 %.

La cuenta completa

A la entrada súmale los impuestos y gastos de la compra, que el banco no financia:

Vivienda usada: ITP (aproximadamente entre el 6 % y el 10 % según la comunidad), notaría, registro, gestoría y tasación.
Vivienda nueva: IVA del 10 %, AJD (0,5-1,5 %) y los mismos gastos de notaría y registro.

En conjunto, prepara alrededor del 30 % del precio.

Cuando la tasación sale más baja

Si acuerdas 200.000 € con el vendedor y la tasación sale en 185.000 €, el banco calcula el 80 % sobre 185.000 € y te presta 148.000 €, no 160.000 €. La entrada necesaria sube de 40.000 € a 52.000 €.

Por eso conviene tener tasación antes de firmar arras, o incluir en el contrato de arras una condición sobre la financiación.

No uses todos tus ahorros

Entrar con lo justo es arriesgado: los primeros meses traen reformas, muebles y algún imprevisto, y con la cuota ya en marcha. Además del 30 % de la compra, mantén un fondo de emergencia de 3 a 6 meses de gastos, cuota incluida.

Si para llegar al 30 % tienes que vaciar la cuenta, suele ser mejor esperar unos meses, bajar el precio objetivo o aumentar la entrada con ayuda externa.

Si no llegas al 20 %

Avales públicos: en distintos momentos han existido programas estatales y autonómicos que avalan una parte del préstamo para jóvenes o familias, permitiendo financiar hasta el 90-95 %. Comprueba qué programas están vigentes en tu comunidad y qué bancos los aplican.
Aval familiar: un familiar responde con su patrimonio si no pagas. Conviene limitar el aval a un importe y un plazo.
Doble garantía: se hipoteca también otra vivienda (normalmente de un familiar) para cubrir la parte que falta.
Viviendas de bancos: algunas entidades financian más en los inmuebles que venden ellas.

Todas implican más riesgo para ti o para quien te ayuda: úsalas solo si la cuota resultante es cómoda.

Cuánto tardarás en reunir la entrada

Para una vivienda de 250.000 € necesitas unos 75.000 €: 50.000 € de entrada (20 %) y unos 25.000 € de impuestos y gastos (10 %). Según lo que ahorres cada mes:

Las arras: la primera parte de tu entrada

Antes de la escritura, lo habitual es firmar un contrato de arras y adelantar una parte del precio, a menudo en torno al 10 %. Ese dinero forma parte de la entrada, así que tenlo disponible desde el principio.

Con las arras penitenciales, las más comunes, si tú desistes pierdes lo entregado, y si desiste el vendedor debe devolverte el doble. Por eso no conviene firmarlas sin tener clara la financiación: incluye una cláusula que te permita recuperar las arras si el banco deniega la hipoteca, o pide antes una preaprobación por escrito.

Dónde guardar el dinero mientras ahorras

Si vas a comprar en uno a cinco años, el dinero de la entrada no debe estar en bolsa: una caída del 20 % justo antes de comprar te obligaría a retrasar la compra. Las opciones razonables son cuentas remuneradas, depósitos y fondos monetarios, que ofrecen rentabilidad ligada a los tipos de interés con muy poco riesgo. Ver cuenta remunerada o fondo monetario.

Si tu plazo es más largo, puedes invertir una parte e ir pasando a productos sin riesgo a medida que se acerca la fecha de compra.

Ayuda familiar: donación o préstamo, bien documentados

Si tu familia te ayuda con la entrada, hazlo con papeles:

Donación: tributa en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones de tu comunidad autónoma. Muchas comunidades tienen reducciones importantes para donaciones de padres a hijos destinadas a comprar la vivienda habitual, a menudo condicionadas a formalizarla en escritura pública. Infórmate antes de hacer la transferencia.
Préstamo familiar: documéntalo en un contrato con plazo y devoluciones reales. Si no se devuelve, Hacienda puede considerarlo una donación.

En ambos casos, el banco y el notario te pedirán justificar el origen del dinero. Ver cómo demostrar tu patrimonio al banco.

Avales públicos para jóvenes y familias

Existen programas públicos, estatales y autonómicos, que avalan una parte del préstamo para que el banco financie más del 80 % a determinados colectivos (por ejemplo, jóvenes o familias con hijos por debajo de ciertos ingresos). Sus condiciones cambian con frecuencia: pregunta en tu banco y en la web de tu comunidad qué programas están vigentes.

Recuerda que, aunque te financien el 95 % o el 100 % del precio, los impuestos y gastos de la compra siguen saliendo de tu bolsillo.

Cuándo un banco financia más del 80 %

Financiar el 90 % o el 100 % del precio es posible, pero no habitual. Suele ocurrir en estos casos:

Garantías adicionales: un aval familiar, otra vivienda como segunda garantía o inversiones pignoradas que cubran la parte que excede el 80 %. Ver pignorar inversiones.
Programas públicos de aval para determinados colectivos.
Inmuebles propiedad del banco, que a veces se financian con condiciones especiales.
Perfiles muy solventes: ingresos altos y estables y una cuota muy por debajo del 30 % de los ingresos.

Aunque te financien el 100 %, desconfía de pedir más para cubrir los gastos: pagarías intereses sobre ellos durante décadas y empezarías con una deuda mayor que el valor de la vivienda.

Cómo reunir la entrada más rápido

Fija el objetivo concreto: 30 % del precio más el fondo de emergencia.
Automatiza el ahorro el día que cobras.
Aparca la entrada en un producto sin riesgo y con liquidez (cuenta remunerada, depósito o fondo monetario), no en bolsa si vas a comprar en pocos años.
Revisa si tu comunidad tiene ITP reducido para tu perfil: reduce directamente lo que necesitas.

Lo explicamos paso a paso en cuánto ahorrar para comprar casa.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto dinero necesito para comprar una casa de 200.000 €?

Alrededor de 60.000 €: 40.000 € de entrada y unos 20.000 € de impuestos y gastos, más el fondo de emergencia que quieras mantener después de la compra.

¿Se puede conseguir una hipoteca al 100 %?

Es poco habitual. Suele darse con avales públicos vigentes, con aval familiar o doble garantía, o en viviendas que vende el propio banco. Aun así, los impuestos de la compra tendrás que pagarlos con ahorros.

¿El banco financia la entrada si tengo buen sueldo?

Un sueldo alto mejora tu capacidad de pago, pero no suele cambiar el límite del 80 % sobre precio o tasación. Lo que aumenta la financiación son garantías adicionales.

¿Dónde guardo el dinero de la entrada mientras ahorro?

En productos sin riesgo y con disponibilidad, como una cuenta remunerada, depósitos o fondos monetarios. La bolsa no es adecuada si vas a necesitar el dinero en pocos años.

¿Puedo usar dinero de mis padres para la entrada?

Sí, documentándolo como donación (con el impuesto correspondiente y las reducciones de tu comunidad) o como préstamo con contrato y devoluciones. El banco pedirá justificar el origen de los fondos.

¿Cuánto tiempo se tarda en ahorrar la entrada?

Divide lo que necesitas (entrada más un 10 % de gastos) entre tu ahorro mensual. Para 75.000 € y 800 € al mes, unos 8 años.