Capacidad de endeudamiento: cuánto te presta el banco

La capacidad de endeudamiento es la parte de tus ingresos que puedes dedicar a pagar deudas sin poner en riesgo tu economía. Es el primer filtro de cualquier banco: antes de mirar la vivienda, mira cuánto cobras, cuánto debes ya y qué cuota podrías sostener si las cosas se tuercen.

Los bancos suelen aceptar que el total de cuotas de deuda no supere el 30-40 % de los ingresos netos.
Cuentan todas las deudas: coche, tarjetas aplazadas, préstamos personales y la hipoteca nueva.
Solo valen ingresos demostrables y estables; los variables se promedian o se descuentan.
Que el banco apruebe una cifra no significa que debas pedirla: apunta al 30 % o menos para tener margen.
Cancelar deudas pequeñas antes de solicitar la hipoteca puede subir mucho el importe financiable.

Cómo la calcula el banco

La fórmula base es sencilla: suma de cuotas de todas tus deudas ÷ ingresos netos mensuales. El resultado se llama ratio de endeudamiento (o DTI, por sus siglas en inglés) y la mayoría de entidades en España sitúan el límite entre el 30 % y el 40 %, según el perfil.

El banco no mira solo la foto de hoy. También aplica una prueba de estrés: calcula si podrías seguir pagando si el tipo de interés subiera (especialmente en hipotecas variables y mixtas) y si tus ingresos tienen continuidad. Por eso dos personas con el mismo sueldo pueden recibir respuestas distintas.

Ejemplo con números

Ganas 2.500 € netos al mes y pagas 200 € por el préstamo del coche. Con un límite del 35 %, el banco admite hasta 875 € de cuotas en total; descontando el coche, te quedan 675 € para la hipoteca.

¿Cuánto capital son 675 € al mes? Depende del tipo y del plazo:

Al 3 % y 30 años: unos 160.100 €.
Al 3 % y 25 años: unos 142.300 €.
Al 2,5 % y 30 años: unos 170.800 €.

Si cancelas el préstamo del coche antes de pedir la hipoteca, la cuota disponible sube a 875 € y el capital financiable a 30 años y al 3 % pasa a unos 207.500 €. Esos 200 € al mes valen unos 47.000 € de hipoteca.

Qué ingresos acepta el banco

El banco quiere ingresos que pueda comprobar y que vayan a seguir ahí:

Asalariados: nóminas de los últimos meses, contrato (indefinido y superado el periodo de prueba puntúa mejor) y vida laboral.
Autónomos: las dos últimas declaraciones de la renta y los pagos fraccionados del año; los bancos suelen usar la media, no el mejor año.
Ingresos variables (bonus, comisiones, horas extra): se promedian o se descuentan parcialmente.
Rentas de alquiler: cuentan si están declaradas; muchas entidades aplican un recorte por posibles periodos sin inquilino.
Rendimientos de inversiones: dividendos o intereses declarados ayudan, y el patrimonio financiero mejora el perfil aunque no sea ingreso mensual.

Qué deudas cuentan (y cuáles no)

Cuentan todas las cuotas periódicas que figuran a tu nombre: préstamos personales, financiación del coche, tarjetas con pago aplazado, compras a plazos, otras hipotecas y los avales que hayas firmado para terceros. El banco las ve en la Central de Información de Riesgos del Banco de España (CIRBE) y en los ficheros de solvencia, así que no sirve omitirlas.

No cuentan los gastos corrientes (luz, comida, suscripciones), aunque el banco sí mira tus movimientos para ver si tu nivel de gasto es coherente con lo que declaras.

Si pedís la hipoteca entre dos personas

Se suman los ingresos netos de ambos y también sus deudas. Con dos sueldos de 2.000 € netos (4.000 € en total) y sin otras deudas, el 35 % permite cuotas de hasta 1.400 € al mes, suficientes para unos 332.000 € a 30 años al 3 %.

Ojo: los dos titulares responden del 100 % de la deuda, no de la mitad. Si uno deja de pagar, el banco puede reclamar la cuota entera al otro.

La prueba de estrés: ¿y si el tipo sube dos puntos?

Con 2.500 € netos y sin otras deudas, el 35 % permite una cuota de 875 €, que al 3 % y 30 años equivale a unos 207.500 € de préstamo. Si esa hipoteca fuera variable y el tipo subiera al 5 %, la cuota pasaría a 1.114 €: el 44,6 % de tus ingresos.

Por eso los bancos, sobre todo en variables y mixtas, comprueban si podrías seguir pagando con tipos más altos, y por eso conviene que tú hagas la misma cuenta. Si la cuota "estresada" te dejaría sin margen, pide menos o fija el tipo.

Del préstamo máximo al precio máximo

Que el banco te preste 207.500 € no significa que puedas comprar una vivienda de ese precio. Como financia hasta el 80 %, ese préstamo corresponde a una vivienda de unos 259.000 €, para la que necesitarías unos 52.000 € de entrada y otros 26.000 € de impuestos y gastos.

Tu precio máximo real es el menor de dos límites: el que marca la cuota (lo que te prestan) y el que marca tu ahorro (entrada más gastos). Calcula los dos. Ver precio máximo de vivienda.

Cómo aumentar tu capacidad antes de solicitar

Las palancas, de más a menos efectivas:

Cancelar deudas pequeñas: cada 100 € de cuota eliminada libera unos 23.000 € de hipoteca a 30 años al 3 %.
Aportar más entrada: reduces el capital y la cuota, y el banco valora mejor la operación.
Alargar el plazo: baja la cuota, aunque sube el interés total pagado.
Añadir un cotitular con ingresos estables.
Estabilizar ingresos: esperar a superar el periodo de prueba o a tener dos declaraciones completas como autónomo.

Lo que el banco aprueba no es lo que debes pedir

El límite del banco protege al banco. El tuyo tiene que proteger tu vida: gastos de la vivienda (comunidad, IBI, seguros, mantenimiento), hijos, cambios de trabajo y, si la hipoteca es variable o mixta, subidas del tipo de interés.

Una regla prudente es que la cuota hipotecaria no supere el 30 % de tus ingresos netos y que, después de comprar, te quede un fondo de emergencia de al menos 3-6 meses de gastos. Estirarte hasta el 40 % es posible, pero te deja sin colchón justo en los primeros años, cuando más pesan los intereses.

Errores habituales al calcular tu capacidad

Usar ingresos brutos: el banco trabaja con ingresos netos. Con brutos sobrestimas tu capacidad en un 20-30 %.
Contar pagas extra dos veces: si cobras 14 pagas, el banco suele prorratearlas; no sumes las extras a la nómina mensual.
Olvidar deudas pequeñas: una tarjeta aplazada o una compra financiada de 60 € al mes resta unos 14.000 € de hipoteca a 30 años al 3 %.
Ignorar los avales: si has avalado a un familiar, esa deuda cuenta como tuya.
Calcular con el tipo bonificado: si dejas un producto, la cuota sube; haz la cuenta con el tipo sin bonificar.
No pensar en los cambios de vida: hijos, reducción de jornada o un cambio de trabajo pueden bajar tus ingresos justo en los primeros años de la hipoteca.

Preguntas frecuentes

¿Qué porcentaje de mi sueldo puedo destinar a la hipoteca?

La mayoría de bancos admite que todas tus cuotas de deuda sumen entre el 30 % y el 40 % de tus ingresos netos. Para vivir con margen, lo recomendable es que la cuota hipotecaria no pase del 30 %.

¿Se calcula sobre ingresos netos o brutos?

En España los bancos trabajan con ingresos netos mensuales, es decir, lo que cobras tras impuestos y cotizaciones. Si cobras pagas extra, algunas entidades las prorratean en 12 meses.

¿Las tarjetas de crédito cuentan como deuda?

Sí, si tienen saldo aplazado o pago revolving. Una tarjeta que liquidas entera cada mes no suele computar como cuota, aunque sí aparece como riesgo disponible en la CIRBE.

¿Puedo pedir una hipoteca siendo autónomo?

Sí. El banco pedirá normalmente las dos últimas declaraciones de la renta y usará la media de rendimientos netos. Cuanto más estable sea la facturación, mejor.

¿Cómo influye el plazo en lo que me prestan?

Con la misma cuota, más plazo significa más capital. 675 € al mes al 3 % dan unos 142.300 € a 25 años y unos 160.100 € a 30 años, pero a 30 años pagas bastante más en intereses.

¿Qué es la prueba de estrés de una hipoteca?

Comprobar si podrías seguir pagando si el tipo de interés subiera, por ejemplo dos puntos. Los bancos la aplican sobre todo en hipotecas variables y mixtas.