Cuánto puedes pagar por una vivienda: cálculo paso a paso

El precio máximo de una vivienda no lo decide solo el banco. Lo limitan dos cosas a la vez: la cuota que puedes pagar cada mes y los ahorros que tienes para la entrada y los gastos. El que se agote antes marca tu techo. Calcular los dos por separado evita enamorarse de pisos que no vas a poder comprar.

Tu límite es el menor de dos cálculos: el que sale de la cuota y el que sale de los ahorros.
Necesitas en efectivo alrededor del 30 % del precio: 20 % de entrada y un 8-12 % de impuestos y gastos.
La cuota prudente ronda el 30 % de los ingresos netos, aunque el banco acepte más.
Un punto menos de tipo de interés permite comprar alrededor de un 10-15 % más caro con la misma cuota.
Guarda un fondo de emergencia después de comprar: no gastes todos tus ahorros en la operación.

Límite 1: la cuota que puedes pagar

Parte de tus ingresos netos y aplica un porcentaje prudente, por ejemplo el 30 %. Con 2.200 € netos al mes, la cuota objetivo son 660 €.

Con esa cuota, el capital que te pueden prestar depende del tipo y del plazo. Al 3 % a 30 años, 660 € de cuota equivalen a unos 156.500 € de préstamo. Si el banco financia el 80 % del precio, ese préstamo corresponde a una vivienda de unos 195.700 €.

Límite 2: los ahorros que tienes

El banco suele financiar como máximo el 80 % del menor de dos valores: el precio de compra o la tasación. El 20 % restante lo pones tú, y además pagas los impuestos y gastos de la compra, que el banco no financia.

Como regla práctica, necesitas en efectivo alrededor del 30 % del precio (20 % de entrada más un 8-12 % de gastos, según la comunidad autónoma y si la vivienda es nueva o usada). Por tanto:

Con 30.000 € ahorrados, tu techo por ahorro ronda los 100.000 €.
Con 45.000 €, unos 150.000 €.
Con 60.000 €, unos 200.000 €.
Con 90.000 €, unos 300.000 €.

Tu precio máximo es el menor de los dos

Siguiendo el ejemplo: con 2.200 € netos la cuota te permite unos 195.700 € de vivienda. Si además tienes 45.000 € ahorrados, tu techo por ahorro son unos 150.000 €. Tu precio máximo real es 150.000 €: te sobra capacidad de pago, pero te falta entrada.

Esto indica qué palanca mover. Si el límite son los ahorros, lo que te acerca a la vivienda es ahorrar más (o ayudas públicas a la entrada cuando existan). Si el límite es la cuota, lo que ayuda es reducir deudas, sumar un cotitular o encontrar mejor tipo de interés.

Cómo cambia el precio con el tipo de interés

Con la misma cuota de 700 € al mes a 30 años, el capital que te pueden prestar cambia mucho según el tipo:

Al 4 %: unos 146.600 €.
Al 3 %: unos 166.000 €.
Al 2 %: unos 189.400 €.

Cada punto de tipo mueve el capital financiable entre un 13 % y un 14 %. Por eso conviene negociar el tipo tanto como el precio del piso, y por eso en épocas de tipos bajos los precios tienden a subir: la misma cuota compra más.

El coste de tener la vivienda, no solo de comprarla

La cuota no es el único gasto mensual. Suma también:

Comunidad de propietarios y derramas.
IBI y tasas municipales.
Seguro de hogar (y el de vida si lo vinculas a la hipoteca).
Mantenimiento: una referencia prudente es reservar un 1 % del valor de la vivienda al año.

Un piso con 700 € de cuota puede costar 900-1.000 € al mes en realidad. Ese es el número que tiene que caber en tu presupuesto.

Errores que llevan a comprar por encima de tus posibilidades

Tomar el máximo que aprueba el banco como objetivo.
Olvidar los impuestos y gastos de compraventa, que no se financian.
Gastar todos los ahorros en la operación y quedarse sin colchón.
Calcular una hipoteca variable o mixta solo con el tipo inicial, sin mirar qué pasaría si subiera.
No contar con reformas o muebles en los primeros meses.

Preguntas frecuentes

¿Cuántas veces mi sueldo puedo gastarme en una vivienda?

Como referencia rápida se usa entre 4 y 5 veces el salario bruto anual del hogar, pero es una aproximación. El cálculo fiable es el que cruza tu cuota asumible con tus ahorros disponibles.

¿El banco financia el 80 % del precio o de la tasación?

Del menor de los dos. Si compras por 200.000 € y la vivienda se tasa en 190.000 €, el 80 % se aplica sobre 190.000 €, así que necesitarás más entrada.

¿Cuánto dinero necesito ahorrado para comprar?

Alrededor del 30 % del precio: el 20 % de entrada y entre un 8 % y un 12 % de impuestos y gastos, según la comunidad autónoma y si la vivienda es nueva o de segunda mano.

¿Me conviene alargar el plazo para comprar más caro?

Alargar el plazo baja la cuota y aumenta el capital que te prestan, pero encarece mucho el total de intereses. Úsalo como palanca de seguridad, no para estirar el precio al máximo.