Comprar una segunda vivienda con la primera pagada
Tener la vivienda pagada es una posición privilegiada. Puedes usarla como palanca para comprar una segunda propiedad, pero hay tres rutas muy distintas según el riesgo que quieras asumir y el ahorro que tengas. Esta guía responde a las preguntas clave sin rodeos.
- Opción 1: hipotecas la primera → recibes el 70% de su valor en cuenta → compras la segunda al contado sin segunda hipoteca
- Con €140K puedes comprar una vivienda de €100K + cubrir gastos (~€13K) + sobran ~€27K para reformas o colchón
- Si alquilas la segunda, la renta puede cubrir la cuota del préstamo y generar cash flow positivo
- Opción 2: usas tus ahorros (sin tocar la primera). La segunda tendrá hipoteca propia: menos cash flow, pero tu primera casa no está en riesgo
- Opción 3: si te queda saldo pendiente, cancelarlo primero libera toda tu capacidad de endeudamiento y puede darte acceso a €40-60K más
- Tasa de esfuerzo del 40%: tus cuotas totales de deuda no pueden superar ese % de tus ingresos netos mensuales
Opción 1 — Hipoteca sobre tu primera vivienda: compras la segunda al contado
El banco puede prestarte hasta el 70% del valor de tasación de tu vivienda actual. Si vale €200.000, eso son €140.000 que llegan directamente a tu cuenta bancaria. Con ese dinero puedes comprar una segunda vivienda al contado, sin necesidad de hipotecarla.
Ejemplo real con números de España:
• Segunda vivienda: €100.000 (precio de compra)
• Gastos: ITP 8-10% + notaría + registro + gestoría ≈ €10.000-13.000
• Total necesario: ~€113.000
• Dinero disponible del préstamo: €140.000
• Sobrante: ~€27.000 → para reformas, colchón de liquidez, o libre
Resultado: tienes dos propiedades. La segunda está pagada sin ninguna carga. Solo tienes una cuota, la del préstamo sobre tu primera vivienda.
Si alquilas la segunda a €700/mes en una vivienda de €100.000, estás generando una rentabilidad bruta del 8,4% anual. Esa renta puede cubrir perfectamente la cuota mensual del préstamo y generar cash flow positivo.
El riesgo clave: el préstamo está garantizado por tu primera vivienda. Si por cualquier razón no puedes pagar (vacantes prolongadas, pérdida de ingresos), el banco puede ejecutar tu casa principal. El colchón de €27.000 que sobra es precisamente para no llegar a esa situación.
Opción 2 — Compras con tus ahorros sin tocar la primera (máxima seguridad)
En este escenario no hipotecas tu primera vivienda. Usas ahorros propios para comprar la segunda, ya sea al contado o con una hipoteca convencional.
Si la compras con hipoteca: el banco financia hasta el 70% para inversión (puede llegar al 80% si la declaras vivienda habitual). El 30% restante más los gastos los pones tú. Si la segunda vale €150.000: necesitas €45.000 de entrada + ~€15.000-20.000 de gastos = unos €60.000-65.000 propios en cuenta antes de firmar.
Ventajas: tu primera vivienda no corre ningún riesgo. Si el alquiler no cubre la cuota o hay meses sin inquilino, solo afecta a la hipoteca de la segunda, y tu casa principal queda protegida.
Inconveniente: necesitas mucho más ahorro acumulado antes de poder actuar, y la segunda tendrá hipoteca propia que reduce el cash flow.
Opción 3 — Si todavía te queda hipoteca pendiente
Si te quedan, por ejemplo, €25.000 de hipoteca, no tienes que esperar necesariamente a terminar de pagar, pero conviene analizarlo antes.
¿Por qué importa tener la primera pagada? El banco aplica la tasa de esfuerzo sobre el total de tus deudas. Si pagas €300/mes de hipoteca, tienes €300/mes menos de margen para la nueva cuota. Eso puede suponer €40.000-60.000 menos de financiación disponible en la segunda hipoteca. Cancelar esos €25.000 pendientes antes de pedir la nueva mejora significativamente tu perfil.
Opción A — Cancelar y empezar limpio. Si tienes el ahorro para saldar el saldo pendiente, cancelas la hipoteca, quedas libre de cargas, y luego vas al banco con perfil limpio. Más sencillo, más poder de negociación.
Opción B — Refinanciación única. Algunos bancos pueden ofrecerte una hipoteca nueva que cancele el saldo pendiente y te libere capital adicional en una sola operación. No es un producto universal — no todos lo ofrecen — pero merece la pena preguntar. Si tu entidad actual no lo tiene, otras sí pueden. Esto te evita pagar los €25.000 de golpe con ahorros propios.
¿Qué pasa si tu banco no aprueba la operación?
Es más habitual de lo que parece. Tu banco puede negarse, por criterios internos o simplemente porque no les interesa. Depende de si tienes hipoteca pendiente o la vivienda ya pagada.
Si todavía tienes hipoteca pendiente (ej. €25.000): lo que buscas es cancelar esa deuda y obtener financiación nueva por el 70% del valor actual en una sola operación. Si tu banco no lo hace, otro banco sí puede: se lleva tu hipoteca, la cancela y te concede la nueva por el importe mayor. Esto se llama subrogación con ampliación de capital. El resultado es el mismo, una sola hipoteca nueva al 70% del valor de tasación, pero con otra entidad. Los gastos son bajos porque el banco nuevo los asume parcialmente para captarte.
Si ya tienes la vivienda totalmente pagada: no hay nada que subrogar. Simplemente pides una hipoteca nueva sobre un inmueble libre de cargas en cualquier banco. Tienes más poder de negociación porque el riesgo para el banco es mínimo.
En ambos casos, antes de aceptar un no de tu banco habitual pide oferta en 2-3 entidades. No todas las entidades tienen el mismo apetito por estas operaciones, y cambia con el tiempo: compara ofertas en lugar de dar por buena la primera negativa.
Para este tipo de operación no estándar, un broker hipotecario accede a entidades que no aparecen en comparadores generales.
→ Guía completa: liberar capital sin vender
La tasa de esfuerzo del 40%: el límite que el banco aplicará siempre
El banco no aprueba ninguna operación sin comprobar que puedes pagar. La norma es que la suma de todas tus cuotas de deuda no supere el 40% de tus ingresos netos mensuales.
Ejemplo con €3.000 netos/mes:
• Sin deudas previas: techo de €1.200/mes → financia una hipoteca de ~€200.000 a 25 años
• Con €300/mes de hipoteca pendiente: techo libre de €900/mes → financia ~€150.000 a 25 años
La diferencia puede ser determinante para si puedes comprar la segunda o no. Este cálculo lo puedes hacer exactamente con nuestra calculadora de hipoteca antes de hablar con ningún banco.
Preguntas frecuentes
¿Puedo hipotecar una vivienda pagada para comprar otra?
Sí. El banco puede concederte un préstamo con garantía de tu vivienda actual y con ese dinero compras la segunda. Lo que te preste dependerá de la tasación y de tu capacidad de pago.
¿Qué es más barato, hipotecar la primera o la segunda?
Depende de la oferta, pero sobre una vivienda habitual pagada el banco suele ver menos riesgo que sobre una vivienda de inversión, lo que puede traducirse en mejores condiciones.
¿Cuánto financian para una segunda vivienda?
Habitualmente menos que en vivienda habitual, en torno al 60-70 % del valor, así que necesitarás más entrada si la hipoteca recae sobre la segunda.
¿Me conviene más comprar al contado?
Comprar al contado evita deuda y riesgo, pero inmoviliza todo tu capital. Financiar una parte te deja liquidez, a cambio de una cuota que debe ser cómoda aunque el piso esté vacío unos meses.